《鞍山市物业管理办法（草案）》是市政府2021年度规章立法项目。为充分发扬民主，增加立法的透明度和公众参与度，现将《鞍山市物业管理办法（草案）》全文公布，征求社会各界意见。有关单位和个人可以在2021年5月18日前，通过信件、电子邮件等形式提出修改建议或意见。

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附：《鞍山市物业管理办法（草案）》

鞍山市司法局

2021年4月19日

鞍山市物业管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理规范发展，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动，适用本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 本市物业管理应当坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建的原则。

物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

第四条 市、县（市）区住房城乡建设主管部门是物业管理工作的主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

城乡规划主管部门在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查；

国土资源主管部门负责在办理不动产登记时，注明物业服务用房建筑位置、面积等事项；

城市管理综合执法部门负责查处物业管理区域内的违法建设、违规装修、擅自改变物业使用性质、损坏绿地、违反城乡容貌和环境卫生管理规定等行为；

价格主管部门负责依据辽宁省住宅物业服务等级标准制定前期物业服务行业指导价。市场监管部门监督检査价格公示，查处违规收费等行为；

公安机关负责治安、犬只饲养管理等行为；

工业和信息化主管部门负责协调电力部门对电力设施进行维修、更新、养护和管理，协调处理因电力引起的矛盾纠纷；

生态环境主管部门负责违法排放水污染物等监督检查；

消防主管部门负责监督物业服务企业对共用消防设施的维护管理，依法查处占用消防通道、毁坏消防设施等行为；

人民防空主管部门负责监督检查危害、破坏人防工程设施等违法行为；

通信主管部门负责监督管理新建物业通信配套设施建设及共享使用等工作；

发展改革、民政、财政、市场监管、应急管理、水利等主管部门，按照各自职责协同实施本办法。

第五条 乡镇人民政府、街道办事处应当履行以下职责：

（一）组织成立首次业主大会筹备组，指导和监督业主大会的成立、业主委员会的选举及它们的日常运作；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会的换届改选活动，办理相关备案手续；

（三）组织成立物业管理委员会；

（四）参加物业承接查验；

（五）指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；

（六）协调物业管理与社区管理服务之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷；

（七）协调和指导旧住宅区物业管理工作；

（八）法律、法规规定其他职责。

市、县（市）区物业主管部门应当加强对乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会、业主委员会工作的指导，提高依法依规履职能力和管理水平。

第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律性管理，规范行业行为，组织行业人员进行业务培训，提高物业服务水平，规范市场竞争行为，维护物业服务企业合法权益。

第二章 前期物业管理

第七条 建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务企业，并接受县（市）区物业主管部门、乡镇人民政府、街道办事处的监督。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县（市）区物业主管部门备案。期限届满，业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务企业继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务企业订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第八条 建设单位与前期物业服务企业应当在乡镇人民政府、街道办事处参与下，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。现场查验物业二十日前建设单位应当向物业服务企业移交国家规定的有关资料。

对于承接查验发现的问题及移交资料不全的，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务企业整改。

第九条 物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。

建设单位应当按以下标准配置物业服务用房：

（一）房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；

（二）房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下，按照不低于地上地下总建筑面积千分之三的比例配置；

（三）房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置；

（四）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得少于一百五十平方米，且集中建设；

（五）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。

物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。

第十条 前期物业服务收费实行政府指导价，由价格主管部门会同物业主管部门制定，并定期公布。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

第三章 业主、业主组织及物业管理委员会

第十一条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）自行管理物业；

（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议和选举业主委员会委员，行使投票权，并享有被选举权；

（五）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；

（六）法律法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第十二条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；

（四）按时足额交纳物业费；

（五）履行房屋安全使用责任；

（六）法律法规规定的其他义务。

业主对建筑物共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第十三条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

符合下列条件之一的，乡镇人民政府、街道办事处应当会同县（市）区物业主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议：

（一）交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；

（二）交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；

（三）自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。

第十四条 新建物业首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。老旧住宅小区首次业主大会会议的筹备经费由县（市）、区人民政府承担。

第十五条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府、街道办事处代表、社区代表组成，人数为七人以上至十五人以下单数，所占比例不得低于总人数的二分之一，筹备组组长由乡镇人民政府或街道办事处的工作人员担任。

筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者社区推荐产生，由乡镇人民政府或街道办事处征求业主意见后确定。

筹备组成当自成立起七日内，将成员名单和工作职责在物业管理区域内进行不少于七日的公告。正式工作前，县（市）区物业主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当对筹备组成员进行物业管理知识的培训。

第十六条 筹备组应当开展以下工作，并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置进行不少于7日的公告：

（一）制定首次业主大会会议召开方案；

（二）确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积；

（三）拟订管理规约和业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主对公示内容有异议的，筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。业主大会成立后筹备组自行解散。

第十七条 业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员和候补委员；

（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

（四）选聘、解聘物业服企业或者不再接受事实服务；

（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；

（八）确定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；确定业主委员会委员津贴或者补助的来源和标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；

（九）法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十八条 业主委员会是业主大会选举产生的自治组织，履行法定职责和业主大会赋予的其他职责。业主委员会主要履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况。

（三）代表业主选聘和解聘物业服务企业并签订或解除物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；

（五）调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（八）受业主大会委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁或者诉讼；

（九）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议完成换届选举，并报告物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由乡镇人民政府、街道办事处组织指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

第十九条 业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

业主委员会要不断优化成员配置，引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员，其中，业主委员会委员中的党员比例不低于50%。同时，鼓励人大代表和政协委员通过法定程序兼任业主委员会成员。并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；

（三）本人、配偶及其直系亲属与物业服务企业无直接的利益关系；

（四）未有本办法规定的房屋使用禁止规定的行为；

（五）未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

第二十条 业主委员会委员、候补委员不得实施下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；

（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关物业费用，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（四）将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；

（五）泄露业主信息；

（六）侵害业主合法权益的其他行为。

第二十一条 乡镇人民政府、街道办事处负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构依照本办法承担相关职责，有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会，代行业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

第二十二条 物业管理委员会由业主以及乡镇人民政府或街道办事处、公安派出所、社区、建设单位等派员组成。人数为七至九人的单数，其中业主成员和中共党员均不少于百分之五十，由乡镇人民政府、街道办事处在业主中推荐产生。物业管理委员会主任由社区、街道办事处工作人员担任。物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。

物业管理委员会自成立之日起三十日内应当将成立情况及人员组成情况书面报告物业所在区的物业行政主管部门。物业管理委员会接受社区、乡镇人民政府或街道办事处和行政主管部门监督。

物业管理委员会代行业主委员会职责期间，乡镇人民政府、街道办事处对能够成立业主大会的，应当指导成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起解散，并于七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续。

第四章 物业管理服务和使用维护

第二十三条 委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解分别转委托给第三人。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

第二十四条 业主委员会应当代表业主与物业服务企业签订书面合同，物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同签订或者变更之日起十五日内，物业服务企业应当将物业服务合同报区物业行政主管部门备案。

第二十五条 物业服务企业享有以下权利：

（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；

（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用；

（三）劝阻违反物业管理规约的行为；

（四）可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

（五）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

第二十六条 物业服务企业应当履行以下义务：

（一）按照物业服务合同约定，提供物业服务；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务；

（四）协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动；

（五）受委托管理电梯、消防设施的，应当依法依规履行安全管理职责；

（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

第二十七条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同约定，减少服务内容，降低服务质量和标准；

（二）擅自提高物业服务收费标准；

（三）擅自将电梯使用、汽车停放、办理不动产登记等与物业服务费相捆绑，以停水、停电、停气、停热、等方式，强迫业主交纳物业服务费。；

（四）阻挠新物业服企业进场服务。

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第二十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，依法在物业服务合同中约定。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。

物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

第二十九条 物业管理区域内共有道路、场地属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自出售、附赠或者出租。

业主大会成立后利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当经业主大会、相关业主同意。经营收益归全体业主共有。经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的需要；在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有剩余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

确需占用业主共有道路、场地用于停放车辆，应当由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。物业服务企业代为收取的，扣除管理成本后归全体业主共有

公安、消防、抢险、救护、环卫、城市管理等车辆执行公务时，在物业管理区域内临时停放，不得收取费用。

第三十条 业主、物业使用人应当遵守法律法规和规章的规定以管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。

 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；

（二）擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；

（三）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；

（四）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；

（五）违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；

（六）擅自拆改供水、排水等管线；

（七）从建筑物中抛掷物品；

（八）制造超标噪音；

（九）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（十）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（十一）擅自改变物业规划用途；

（十二）违反规定饲养动物；

（十三）违反规定出租房屋。

物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示前款规定的禁止行为；有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、督促改正；拒不改正的，应当及时向相关部门报告；相关部门接到报告后，应当及时依法处理。

第五章 旧住宅区物业管理

第三十一条 对交付时间长、附属配套设施设备不齐全或者陈旧破损，不能达到正常的使用功能，因客观原因不具备物业管理条件的老旧住宅区，市、县（市）区人民政府应当制定综合改造和管理的中长期规划及年度计划，并向社会公示。

老旧住宅区的范围由市、县（市）区人民政府确定并公布。

第三十二条 市、县（市）区政府应当筹集资金，有计划地对老旧住宅区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备进行改造建设。

市、县（市）区物业行政管理部门应当协调相关部门，落实老旧住宅区改造后管理工作，加强老旧住宅区物业服务活动的监督管理。

第三十三条 鼓励老旧住宅区依法通过业主自筹、引入社会资本、政府补助等方式筹集资金，用于改建物业服务用房、加装电梯、增设车辆停放场所等设施。

第三十四条 老旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护和房屋小修养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费。

第三十五条 对尚不具备引入统一专业物业服务条件的，业主应当在乡镇政府、街道办事处的指导下，成立业主自治组织，自愿选择物业服务模式，并根据管理服务质量承担相应管理费用。

第六章 法律责任

第三十六条 违反本办法规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定；造成他人损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条 物业服务企业违反本条例第二十七条第四款规定的，由县（市）区物业主管部门责令限期改正；逾期不改的，对物业服务企业予以通报批评，并处五千元以上一万元以下罚款。物业服务企业有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。

第三十八条 物业管理区域内有下列行为之一的，由有关主管部门按照下列规定予以查处：

（一）违反本办法第三十条第二款第（二）项规定的，由县（市）区物业主管部门责令限期改正，给予警告，并处五千元以上一万元以下的罚款。

（二）违反本办法第三十条第二款第（五）项规定的，由消防行政主管部门责令改正，拒不改正的，处五百元以上五千元以下的罚款；

（三）违反本办法第三十条第二款第（六）项规定的，由水主管部门责令停止侵害行为，造成设施损坏的，除责令赔偿损失外，可处以赔偿费1至5倍的罚款;构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任

（四）违反本办法第三十条第二款第（九）项规定的，由城市管理综合行政执法部门责令改正，拒不改正的，处五百元以上一千元以下的罚款；

（五）违反本办法第三十条第二款第（十）项规定，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者损坏消防设施的，由消防行政主管部门责令改正，对单位处五千元以上五万元以下的罚款，对个人处五百元的罚款；占用、堵塞、封闭其他共用部位，或者损坏其他共用设施设备的，由城市管理综合行政执法部门责令改正，给予警告，对单位处二千元以上二万元以下的罚款，对个人处二百元以上五百元以下的罚款。

第三十九条 物业主管部门、乡镇人民政府、街道办事处以及有关行政主管部门及其工作人员在物业监督管理工作中失职渎职、徇私舞弊、滥用职权的，由其主管部门或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十条 本办法下列用语的含义是：

（一）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（二）业主，是指房屋的所有权人。

第四十一条 本办法自2021年 月 日起施行。《鞍山市城市住宅区物业管理办法》（市政府第144号令）同时废止。